Cláusulas suelo en la hipotecas. Comprobación.

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Lo más fácil para comprobar si una hipoteca incluye una cláusula suelo es consultar el contrato hipotecario, distinto de la escritura de compraventa de la vivienda. En ese documento, ese límite al tipo de interés que le cobra la entidad suele aparecer en el apartado de condiciones financieras. Las cláusulas suelo son cláusulas que algunas entidades financieras incorporan en sus contratos de préstamos hipotecarios a tipo de interés variable, estableciendo un interés mínimo a pagar.

Se trata de un consumidor que tiene una hipoteca con un Banco.

¿Cómo puede saber si una hipoteca tiene cláusula suelo o no? ¿Qué debe venir en la escritura? ¿Cómo averiguarlo? ¿Qué métodos de cálculo se debe aplicar para ver lo que se ha pagado de más?

Las cláusulas suelo son cláusulas que algunas entidades financieras incorporan en sus contratos de préstamos hipotecarios a tipo de interés variable, estableciendo un interés mínimo a pagar.

En las hipotecas a tipo de interés variable, el tipo de interés a pagar por el prestatario oscila a lo largo del tiempo y se fija, básicamente, mediante la adición de dos sumandos:

a) el tipo o índice de referencia, que es un tipo de interés, oficial o no, que fluctúa en el tiempo (el más frecuente el EURIBOR a un año);

b) y el diferencial o porcentaje fijo que se adiciona al tipo de referencia.

En consecuencia, de forma simplificada, la fórmula para determinar el interés a pagar por el prestatario es la siguiente:

Interés de referencia + diferencial = interés a pagar.

Para limitar los efectos de las eventuales oscilaciones del interés de referencia, pueden estipularse limitaciones al alza -las denominadas cláusulas techo- y a la baja -las llamadas cláusulas suelo-, que operan como topes máximo y mínimo de los intereses a pagar por el prestatario.

Con relación a estas últimas, las fórmulas utilizadas varían, pero conducen a idéntico resultado, de tal forma que, en unas ocasiones se fija directamente el tipo de interés mínimo y en otras, se fija el tipo mínimo del interés de referencia. Por ello, cuando el índice de referencia o la suma del índice de referencia más el diferencial descienden por debajo del tope (suelo) fijado, estas cláusulas impiden que la bajada se traslade al prestatario. Es decir, si hay cláusula suelo, aunque baje el EURIBOR, el prestatario no se beneficia de esta bajada del tipo de interés de referencia.

Así pues, y dando respuesta a las consultas de forma resumida:

– La cláusula suelo figura en la escritura de préstamo o crédito hipotecario. Para saber si su hipoteca tiene o no esta cláusula, debe consultar dicha escritura.

– Para determinar la cantidad que se ha pagado de más, no hay un método único. Sin embargo, determinadas organizaciones de consumidores y usuarios (como la propia OCU o FACUA) han desarrollado aplicativos, disponibles de forma gratuita en sus páginas WEB, que permiten hacer un cálculo aproximado.

Para saber si su hipoteca contiene una cláusula suelo, debe examinar detenidamente la escritura de préstamos hipotecario en la que debe figurar un pacto en el que, o bien se fije directamente el tipo de interés mínimo; o bien se fije un mínimo para el tipo de interés de referencia.

Para saber lo que se ha pagado de más a causa de la existencia de la cláusula suelo, se pueden utilizar aplicativos que han desarrollado algunas organizaciones de consumidores afectados, como la propia OCU (http://www.ocu.org/movilizate/combate-clausula-suelo).

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