Alquileres de locales. Extinción a 01/01/2015.

asesor alquiler localTratamos un tema que será de mucha actualidad este fin de año. Nos referimos a la extinción de los contratos de alquiler de locales de negocio sujetos a prórroga forzosa e indefinidos prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU) de 1994 que se producirán a 1 de enero de 2015.

En efecto, la LAU, aprobada mediante ley 29/1994 de 24 de noviembre, establecía una serie de Disposiciones Transitorias que pretendían regular la extinción de los contratos de alquiler sujetos a prórroga forzosa e indefinidos, estableciendo una especie de carencia temporal hasta que se produjese la efectiva extinción de los mismos.

En el supuesto de los locales de negocio (que la nueva LAU denomina como alquileres de uso diferente a la vivienda) la extinción de los citados arrendamientos se encuentra regulada en la Disposición Transitoria Tercera.

De un análisis de la citada Disposición Transitoria Tercera podemos extraer las siguientes conclusiones:

1º Contratos vigentes a 31 de diciembre de 1994 cuando el arrendatario sea una persona física:

Se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local. Por lo tanto en este supuesto no quedaría afectado por el límite del 1 de enero de 2015.

No obstante, en defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley. Es en este supuesto, por tanto, cuando el contrato finalizará el próximo 1 de enero de 2015.

Excepcionalmente cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años.

2º Los contratos vigentes a 31 de diciembre cuando el arrendatario sea una persona jurídica se extinguirán de acuerdo con las reglas siguientes:

-Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades comerciales, en veinte años.

Se consideran actividades comerciales a estos efectos las comprendidas en la División 6 de la tarifa del Impuesto sobre Actividades Económicas

Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades distintas de aquéllas a las que se refiere la regla 1.ª a las que correspondan cuotas según las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas del ejercicio 1994:

  • De menos de 85.000 pesetas, en veinte años.

Las cuotas que deben ser tomadas en consideración a los efectos dispuestos en el presente apartado son las cuotas mínimas municipales o cuotas mínimas según tarifa, que incluyen, cuando proceda, el complemento de superficie, correspondientes al ejercicio 1994. En aquellas actividades a las que corresponda una bonificación en la cuota del Impuesto sobre Actividades Económicas, dicha bonificación se aplicará a la cuota mínima municipal o cuota mínima según tarifa a los efectos de determinar la cantidad que corresponda.

Así pues, es en estos dos supuestos más arriba mencionados cuando el contrato de alquiler se extinguirá el 1 de enero de 2015.

Como excepción, los plazos citados en las reglas anteriores se contarán a partir de la entrada en vigor de la presente ley. Cuando en los diez años anteriores a dicha entrada en vigor se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos de extinción de los contratos se incrementarán en cinco años.

3º derechos expectantes de los arrendatarios

No obstante, y aunque se produzca la extinción del contrato de arrendamiento a 1 de enero de 2015, cabe recordar que al arrendatario tiene derecho a ser indemnizado si el local es alquilado para ejercer una actividad similar a la que venía ejerciendo, de acuerdo con lo establecido en la LAU, indemnización que según en qué supuestos puede ser de 18 meses de renta abonada.

Por lo tanto aconsejamos revisar los contratos de alquiler, ver su situación y establecer la fecha de extinción del mismo a fin de poder iniciar las conversaciones adecuadas para formalizar un nuevo contrato de alquiler si fuere el caso y sin olvidar el tema de las posibles indemnizaciones que se puedan reclamar en función de cómo terminen las relaciones entre las partes.

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *